Zulassungsbeschränkung für Hausverwalter

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Die Neuregelung wurde lange gefordert, immer wieder aufgeschoben und ist nun endlich da: Am 01.08.2018 trat das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“ in Kraft.

Die Giese Immobilien GmbH in Stuttgart begrüßt die neue Vorschrift, die konkrete Zulassungsvoraussetzungen für Gewerbetreibende in der Immobilienverwaltung definiert, ausdrücklich. Dafür gibt es einen guten Grund:

Bisher war es jedem erlaubt, als Hausverwalter gewerblich tätig zu werden. Die simple Anmeldung eines entsprechenden Gewerbes bei der Gewerbeaufsichtsbehörde genügte und besondere Anforderungen gab es nicht. Das bedeutete, Sachkunde oder eine Ausbildung – etwa als Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt – war nicht erforderlich.

Im Gegensatz dazu benötigten Immobilienmakler schon immer eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung. Vor der Erteilung der Erlaubnis prüfte die Behörde allerdings nur, ob der Antragsteller in geordneten persönlichen und finanziellen Verhältnissen lebte – im Detail wurde auf Steuerschulden und Vorstrafen hin kontrolliert. Sachkunde jedoch wurde auch hier nicht verlangt, wie die Berufsverbände immer wieder kritisierten. Der Umgang mit Vermögenswerten wie Immobilien bringt große Verantwortung mit sich und sollte deshalb denjenigen vorbehalten sein, die nachweislich ausreichend qualifiziert und persönlich geeignet sind.

Diesen Zustand hielten die seriösen und entsprechend ausgebildeten Immobilienunternehmer für wenig wünschenswert – auch und gerade im Interesse der Kunden, die letztlich keine Möglichkeit hatten, die Eignung eines Hausverwalters oder Maklers konkret zu überprüfen.

Auf einen Sachkundenachweis wollte der Gesetzgeber sich nicht festlegen, hat dafür aber eine Fortbildungspflicht für Inhaber der Gewerbeerlaubnis installiert. Mit dem neuen Gesetz können sich Eigentümer, die einen Immobilienverwalter suchen, nun immerhin darauf verlassen, dass das zuständige Gewerbeaufsichtsamt folgende Details prüft, bevor eine Erlaubnis erteilt wird:

Voraussetzungen für das Erteilen der Gewerbeerlaubnis für Hausverwalter:

Der Antragsteller muss ein Personaldokument (Ausweis oder Pass) vorlegen, damit seine Identität zweifelsfrei festgestellt werden kann. Bei Vertretern von Kapitalgesellschaften ist außerdem ein Handelsregisterauszug notwendig.

Dann kontrolliert die Gewerbeaufsichtsbehörde, ob der Antragsteller über die nötige Zuverlässigkeit verfügt. Dazu muss zuerst das aktuelle polizeiliche Führungszeugnis vorgelegt werden, um Vorstrafen auszuschließen. 

Die finanziellen Verhältnisse des Antragstellers werden ebenfalls in Augenschein genommen. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes muss attestieren, dass keine Steuerschulden bestehen. Andere Schulden oder gar ein Insolvenzverfahren dürfen auch nicht anhängig sein. Zur Prüfung lässt sich die Aufsichtsbehörde Auskünfte aus den Schuldnerverzeichnissen des örtlich zuständigen Insolvenzgerichtes und des zentralen Vollstreckungsgerichtes vorlegen.

Ergeben sich aus diesen Unterlagen keine Zweifel an der erforderlichen Zuverlässigkeit, ist die Erlaubnis zu erteilen, wenn dazu eine Berufshaftpflichtversicherung mit den festgelegten Mindestdeckungssummen existiert. Die ergeben sich aus den Normen der Makler- und Bauträgerverordnung. Danach müssen einzelne Schadensfälle mit mindestens 500.000,00 Euro abgedeckt sein. Die Deckungssumme der Schäden in einem Jahr darf nicht unter 1.000.000,00 Euro liegen. Das Versicherungsunternehmen benötigt eine spezielle Zulassung, um in Deutschland als Pflichthaftpflichtversicherung anerkannt zu werden. Damit wird sichergestellt, dass der Versicherer im Schadensfall für Geschädigte und nötigenfalls auch das Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen greifbar ist.

Ist die Gewerbeerlaubnis für einen Immobilienverwalter erteilt worden, unterliegt er fortan der Fortbildungspflicht.

Fortbildungspflicht statt Sachkundenachweis

Passende Regelungen für einen einheitlichen Sachkundenachweis für zugelassene Makler und Hausverwalter ließen sich nicht festschreiben. Deswegen wich man auf die Pflicht, regelmäßig an Fortbildungsveranstaltungen teilzunehmen, aus.

Jeder Inhaber einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO hat künftig alle drei Jahre mindestens 20 Stunden einer geeigneten Fortbildungsmaßnahme zu absolvieren. Das kann eine innerbetriebliche Weiterbildung, ein Fernstudium oder ein Präsenzseminar sein. Die Weiterbildung muss der Gewerbeaufsichtsbehörde nur auf Anfrage nachgewiesen werden. Das bedeutet, erst falls eine Betriebsprüfung stattfindet, fällt das Fehlen der Fortbildung ggf. auf. Eine regelmäßige Kontrolle ist nicht vorgesehen. Fehlen die Nachweise über den Besuch der Fortbildungsmaßnahmen, droht ein Bußgeld.

Damit ist für Immobilieneigentümer wenigstens gesichert, dass sich alle Hausverwalter bzw. die fortbildungspflichtigen Beschäftigten von Hausverwaltungsunternehmen im Abstand von drei Jahren jeweils über neue Entwicklungen in ihrem Berufsfeld auf den aktuellen Stand bringen lassen.

Der Abschluss einer Ausbildung als Kaufmann oder Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft entspricht einer Pflichtfortbildung im Sinne der Verordnung. Das Gleiche gilt für die Weiterbildung als Immobilienfachwirt/in. Das heißt, in den folgenden drei Jahren ist eine Fortbildung nicht notwendig.

Die Giese Immobilien GmbH aus Stuttgart legte auch vorher schon größten Wert auf Ausbildung und Qualifizierung der Inhaber und Mitarbeiter. 

Regelmäßige Fortbildungen sind nach Auffassung des Unternehmens Grundlage einer seriösen Berufsausübung. Deshalb erfüllen alle Beteiligten die neuen Anforderungen selbstverständlich.

Mindestanforderungen im Interesse des Verbraucherschutzes

Ziel des Erlaubniszwangs für gewerblich tätige Immobilienverwalter war eine Verbesserung des Verbraucherschutzes. Im Fokus der Aufmerksamkeit des Gesetzgebers standen dabei vor allem die Interessen von Wohnungseigentümern, die wegen der besonderen Regelungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Verwalter nicht immer nach eigenem Gutdünken aussuchen können.

Diese Gruppe unter den Kunden professioneller Hausverwaltungen kann nun wie alle anderen darauf vertrauen, dass ihr Verwalter persönlich und finanziell zuverlässig sowie haftpflichtversichert ist. Mehr garantiert die Neufassung der Gewerbeordnung nicht. 

Daher werden die Qualitätsmaßstäbe, die jede erfolgreiche Immobilienverwaltung an ihre Tätigkeit und ihre Beschäftigten anlegt, regelmäßig höher sein und die gesetzlichen Mindestanforderungen – insbesondere im Hinblick auf die Sachkunde – deutlich übertreffen.